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大发快三:“过去业务太发散” 郁亮称万科正在

文章来源:网络    发布时间:2018-12-01  【字号:      】

(图片来源:全景视觉)

经济观察网 记者 谢敏敏 陈博 “这里环境非常独特,大家如果想(在这里)买房,我们有团购安排。”11月30日,万科上海区域年度媒体交流会选择在云南万科抚仙湖举办,万科董事会主席郁亮中场亮相为项目站台,“确实现在日子不好过了,我们需要(想办法)卖点房子。”郁亮开玩笑说。

这个时间,距离万科高喊“活下去”口号过去了两个月。9月,万科南方区域月度例会上,郁亮曾提到,必须对战略进行检讨,接下来三年事业计划书的制定把“活下去”作为基本要求,万科的战略围绕“活下去”展开,这是最底线的战略,是“收敛”和“聚焦”的战略。

这一战略为何提出?媒体交流会上,郁亮首次正面给出回应。“大家手里有一瓶怡宝矿泉水,已经喝了一半。有些人觉得才喝了一半,还有一半的水可以喝,但有些人觉得只剩下一半水,应该想想别的办法。”他打了一个比喻说,不同的立场促使每个人会做出各种各样不同的反映,万科始终是一个兢兢业业、如履薄冰、忧患意识强烈的公司,一直将每一天看作最后一天。

“前段时间我在西雅图参观了亚马逊的总部大楼‘Day One’(意为事业开始的第一天),万科与‘Day One’这种理念某种意义上一脉相承。”

在郁亮看来,房地产行业并没有大问题,城市化仍在继续,但行业里面做东西的要求不一样了。从未来发展方向看,郁亮指出,购房者想要的不仅是房子本身,还有房子周边的内容,从这点上来看,房地产行业还有相当大空间。

此前,王石带领下的万科在2012年就判断,行业进入白银时代。如今,郁亮掌舵,万科进一步得出一个基本结论——住房全面短缺时代已经结束。“但这不代表住房问题已经解决,比如,像上海、南京这样的大城市,不一定解决销售短缺的问题。但从全国范围来看,很多地方的住房结构性问题是卖得多租得少,存在不平衡。”

事实上,郁亮的新万科战略早在2014年便拉开序幕,郁亮此前做出定调,万科要十项全能。但多年新业务实施经验总结,郁亮发现,赚钱方式与过去不一样了。以前卖房都是以万元为单位计算,但现在很多新生意,比如物流业务,都是以几块钱来计算。郁亮调侃道,对于一个经常吃大鱼大肉的人来说,突然改吃干粮,哪怕干粮对身体好,但还是蛮难受的。万科在做业务的时候,把问题想象得更为艰难并没有坏处,如果准备不足,反而会发生问题。

“每年万科的秋季例会都会做战略检讨,过去万科的业务太过发散,在今年这个时候,万科觉得需要收敛。”郁亮提出万科最新的目标,“但我不知道具体怎么收敛聚焦,我只是提出要求的那个人。”谈到业务实操层面的动作,郁亮钦点万科集团高级副总裁、上海区域总裁张海进行补充。

按照张海的回答,收敛肯定不是收缩。收敛uu快三预测聚焦,核心还是在于聚焦。他以商业业务为例表示,以前万科做商业、做办公,并没有考大发快3代理虑过聚焦的问题。事实上,商业是什么商业,做谁的商业,办公是谁在办公,这些业务都是需要聚焦的。“所以今天我们在做更为细致、以客户价值为导向的聚焦,本质上让我们业务变得更强。”

郁亮透露,万科正在打造矢量组织。

矢量是指一个同时具有大小和方向的集合对象,与矢量概念相对的是只有大小没有方向的标量。

“这么大一个机构,如果大家各自使力,方向不一致,一定会很混乱。就像划船一样,如果有人跟你反着划,还不如一个划就算了。”郁亮说,所以,矢量组织很重要,其聚焦的方向主要体现在两个方面,一是战略方向要吻合——所有业务的战略方向都要围绕万科始终服务于普通人、“城乡建设与生活服务商”展开;二是价值观要一致。“综合来说,就是所有的业务、管理行为,都要聚焦在为客户提供他喜欢的、愿意买单的好产品、好服务上去。”

一边高喊活下去,另一边万科却在并购与拿地市场上“步大发时时彩官网步为营”。据此前经济观察网记者不完全统计,截至11月13日,今年万科至少发生14起涉及项目、股权或资产的收并购,累计耗资230亿元。直接拿地上,2018年1-10月,万科累计新增205个项目,新增权益建筑面积达到2453.74万平方米,累计耗资1338.17亿元,拿地金额和建筑面积,均仅次于碧桂园,名列行业第二。

不过,在这次媒体交流会现场,郁亮却前后两次发出反问,万科到底有没有疯狂拿地这件事情,我请大家计算一下。观察万科拿地成本在销售总额中的占比就大致可以了解,万科维持一个正常运作需要多少土地,拿地数量与其他房企相比,到底是多还是少。

郁亮表示,万科从招拍挂市场获取的土地占比,一般只有50%。一直以来万科都是通过并购合作完成项目发展,在每个项目收购中的的权益比例都不太高,很少买断别人的项目。“当然现在主动找万科要求合作的企业多了起来,我们选择余地也更多,这跟活不活下去一点关系也没有。”

整场交流会中,郁亮没有正面回答的问题是颇受关注的“万村计划”是否暂停一事。此前深圳万科被曝出其万村计划“目前全面暂停签约新房源,后续启动时间待定”。虽然深圳万科在回复经济观察网时表示,万村还在研究《城中村总体规划》,政策对当前业务的影响正评估中,目前暂无全面暂停业务的行动。

不过,一名接近万科的知情人士曾向经济观察网证实,万村不仅全面暂停签约房源,还正裁掉一批原本负责统租运营的员工。

郁亮的回应是:“我不清楚,你们去问南方区域吧”。但从郁亮谈及万科在租赁业务方面的新思考和遭遇的难题的言语中,能看出万科旗下包括“万村计划”在内的租赁业务依然处在摸索中。

他表示,城中村改造要比想象中复杂得多得多,尽管租赁住房是政策所鼓励的,“但是我发现,做点好事真难。到今天为止,我还没发现做公寓业务赚钱,但是大家对它的指责已经和现在对房地产一样了。现在我们也很小心,我们还在不断摸索一个可持续发展的模式。”

郁亮还强调,万科还是会坚定发展租赁住宅业务,但至于做什么样的租赁住宅,万科还在考虑中。




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